北京房价为什么越来越贵?

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北京房价为什么越来越贵?

  • 天津视窗 来源:未知 2016-08-19
  •    要说起北京的房价(http://bj.lianjia.com/fangjia/),动辄每平45万,这要换到二线城市,都能买别墅了。对此,小伙伴的心中都有一个疑问,为啥北京的房子没有当豪宅的命,却赶上了豪宅的价儿?

     

      细心的小伙伴会发现,在2015年之前,北京单价5+的房子还属于稀缺品,但从2015年开始到现在,市场逐渐反了过来,5+的房子遍地开花,反倒是单价低于5万的房子越来越少。

     

    Q1北京房价又站上了新高度?

     

    突破一:500万以上房源成交量破纪录

    2015年,北京二手房市场500万以上房源成交量为10229套(上半年3868+下半年6361套),2016年仅上半年的成交量就达到了10616套。这可是2015年全年成交量的1.04 

     

      突破二:住宅市场越来越高端化

      2016上半年,北京二手房5+的房源成交量突破17万套,超越2015年全年之和。均价5万以上房源达到历史最高点。

     

     
    北京均价5万(含)以上二手房成交量

    突破三:单价10+房源大爆发

    2016年开始,北京楼市中均价10+的房源成交量呈全面爆发之势,仅上半年的成交量,就已经达到过去5年之和的1.3倍!

     

      北京均价10万(含)以上二手房成交量

     

      如果你想在5环内买一套500万以下的房子,对不起,只剩下不到1千套房源了。那么改变主意去买5环外的二手房怎么样?不好意思,5-6环的成交均价,上半年也已首次破3万了。

     

      Q2、心塞!500万成五环内新房起步价?

     

      五环,你已经熬成了北京住宅市场上一道靓丽的分界线。

      五环内的新房起步价,500万!

     

     

      按照2014年的新标准,咱们来算一笔账。

      先算新房,从总价来看,目前五环内新建商品房住宅成交在500万元以内的只有不到1千套,且主要集中在南五环。五环内已经基本上没有500万以内的新房了。

      再算二手房,从单价来看,五环内的二手房成交均价已达到42242/平,早已超出标准中的39600/平。

     

      2016年上半年北京各环路二手房成交数据

      Q3、五环内算是买不起了,五环外咋样?

      传统上,五环外一直被认为是北京的郊区。

      但在2016年上半年,5-6环的二手房均价已突破3万,达到历史高点。

     

     

      2016上半年北京各环路成交均价

      面粉的钱决定面包的价儿,想知道未来五环外的房价,不妨先了解一下今年的土地出让情况。

     

     

      其实,早在2015年,该区域3宗住宅用地的最终楼面价,就已经达到了每平3万上下的级别。

      除黄村地块外,紧随其后的226日,六环外的门头沟龙泉镇地块出让,被中骏置业以39.48亿摘得,据测算,楼面价已接近4.8/平。

    不仅大兴和门头沟,最近几个月,丰台出让的土地楼面价超过5万元的至少有6宗。而房山长阳等楼面价也破3万。一般来说,房价可以卖到楼面价的2-3倍。也就是说,未来这里的房价,很可能突破6万大关,否则拿地的开发商只能吃土了。

      Q4、刚需被迫转战商住房?

      话说这地价高,房价也高,一级推动一级,豪宅变的顶级化,改善房变的豪宅化,刚需房越来越被边缘化。想买套总价低点的新房,看来看去,就剩下商住。

      据统计,在今年的前7个月,北京商住公寓类产品成交超过39千套。相当于去年同期的近6

     

     

      购买商住房的人群,除了刚需购房者,很多投资者也来凑热闹,因为地价上涨了,大家对未来的房价预期越来越高。

     

      北京的房子越来越贵,原因错综复杂,这里主要从土地的价格,房子的供需比,还有投资保值这三方面来说一说。

      Q5、地价推高房价?

      地价高并不是房价高的必要条件,但是,地价的不断攀升,正在导致商品房出现越来越高端化的趋势,因为开发商拿地的成本摆在那里,不卖贵点,怎么从高价地中解套呢?

    【土地供应减少 物以稀为贵

      统计数据显示,2015年北京共出让109宗土地,相比去年减少32。土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷,缩减了1800公顷。

      土地供应量的减少,也成了推升地价的重要原因之一。

      【土地成本上升 面粉贵过面包

      自2013年土地拍卖加入竞建自住房后,“面粉贵于面包”的高价地开始高频亮相,并在2015年达到顶峰。

      在土地总量减少,地价上升的前提下,再加上60%以上的土地要用于建设保障房和自住型商品房。因此,未来10+的楼盘很可能会遍布新房市场。如果未来房价下跌,当初拿了地王的房企,都将面临入市难。

      Q6、供需比紧张推高房价?

      从2016年上半年的情况来看,北京供应的居住类用地仅有7宗,商品房住宅面积仅有38.7万平,也就是说,大约只能供应3000套左右的房源。

      再看交易数据,今年上半年的商品房住宅成交量约为2.3万套左右。这意味着新房市场的供需比约为1:7

      如果你是卖房人,有7个购房者来抢你的1套房子,你说你是涨价还是降价?

      Q7、想保值,除了房子,我还能买啥?

      如今,我们不得不面对一个事实,房子除了居住属性,还具有金融属性

      6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,此外,人民币有贬值压力,且资金流动受到管控。市场似乎也找不到比房地产更加安全的投资渠道,于是楼市成为了资金的聚集地。(翻译过来差不多就是市场上的钱太多了,总得干点啥)

      除了受到专业投资者的追捧,买房,也成了普通老百姓抵御通胀的一种策略。

     

       以往的经验证明,房价的上涨速度远远跑赢了物价上涨的速度。在过去买房的人,不仅没有使自己的钱贬值,而且基本上都赚了钱。

     

      刚需未来一定会被挤出5环外吗?非也,“90/70”政策被重提,保障的就是刚需的购房权利。

      Q8、“90/70”政策重启,能抑制高房价吗?

      20163月末,北京昌平南邵两个新地块祭出了“7090”这一久违楼市的政策。在挂牌文件的第五条,明确写着:“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

     

     

      90平以下小户型占比7成,也就意味着这部分房源是面向刚需和刚改客户群,考虑到购房者的承受能力,未来这部分房源的价格也就不可能过高。

      所以,“7090”政策的重拾,既解决了新房市场刚需产品不足的问题,也有助于缓解高房价

      不过,从短期来看,2016年供需结构紧张的形势依然很难改变。 

      Q9、刚需首次置业 还能买到便宜房吗?

      因为新房市场的高端化程度,比二手房市场更加明显,所以,目前市场的情况就是,买不起新房的刚需,跑去买二手房,难以承受二手房总价的刚需,则转战商住市场。

      从2016上半年二手房的成交情况来看,目前房价较低的区域有大兴,昌平,顺义,门头沟和房山。从北京的整体规划来看,这些区域以后的交通和配套建设会越来越完善,如果是刚需首次置业,不妨多考虑这些目前均价较低的区域。

     

     

    2016上半年北京各区域二手房成交均价

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